재건축 재개발 양도세, 취득세 정리 2024년 (ft 원조합원)

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원조합원, 승계조합원 차이

재개발은 단독주택이나 빌라에 적용되는 것이고 재건축은 아파트에 적용되는 것입니다. 또한 나누어야 하는 것은 원조합원인지 승계받은 승계조합원인지 구분해야 제대로 세금을 파악할 수 있습니다.

확실히 더 오래 재개발이나 재건축을 기다려온 원조합원이 세금혜택에서 더 유리하겠죠. 승계조합원은 원조합원에게 조합입주권을 구매한 사람을 말합니다. 세금 차이는 조정하냐에 따라 다르긴 하지만 확실하게 불이익이 있습니다.

양도세의 경우 재건축, 재개발은 관리처분계획인가일 이후에 매수했다면 승계조합원, 그 전에 인수했다면 원조합원입니다.

취득세의 경우 재건축의 경우 관리처분계획인가일이고 재개발은 정비구역고시일이 기준입니다.

원조합원의 경우에 신규로 지어지는 주택의 취득세만 납부해도 되며 승계조합원의 경우 감면혜택이 전혀 주어지지 않게 됩니다.

취득세	원조합원	승계조합원
내는 횟수	신규 주택 취득시 1회	철거 전 주택 1회, 신규 주택 1회 총 2회
과세표준	청산금(분담금) + 옵션금	조합 분양가 + 프리미엄 + 옵션금 + 분담금
취득세 계산	과세표준 x (2.96% or 3.16%)	이전 주택 (철거 전 1~3% or 철거 후 4.6%) + 신규주택 (전용면적 85제곱미터 2.96% or 3.16%)
특징	주택수 영향 x	주택 수 영향 o

양도세	원조합원	승계조합원
보유기간	1세대 1주택이라면 비과세, 종전주택까지 보유기간 인정되어서 장기보유 특별공제	준공 후 보유기간만 인정
양도세율	2년 실거주 및 장기보유 특별공제 10년 이상시 80% 공제	1년 미만 보유 45%, 1년 이상 보유 (6% ~ 45%)

표에서 본 것과 같이 원조합원과 승계조합원의 차이가 분명하며 확실한 차익이 나길 기다리고 세금혜택까지 받으려면 최소 5년 이상 기다려야 할 것 입니다.

재개발 재건축이 아무리 빨리 지어진다고 해도 최소 5년입니다. 관리처분인가 전에 들어가지 않는 이상 원조합원이 되기 힘듭니다. 원조합원을 해야 공제혜택과 차익을 많이 누릴 수 있습니다.

승계조합원이 적합한 경우는 분양되고 나서도 확실하게 이익이 보장되고 현금이 넉넉할 때 나쁘지 않습니다.

재개발, 재건축이 소문나는 순간 집값이 갑작스럽게 오르므로 프리미엄으로 감당하게되고 타산이 안맞을 수도 있습니다.