다운계약서란 무엇인가?
다운계약서는 세금을 덜 내기 위해서 거래금액을 실제 금액보다 낮게 측정하여 계약하는 행위를 말합니다. 보통 부동산 거래할 때 액수가 많아서 세금이 많이 나오게 되므로 이런 계약서를 씁니다. 공소시효는 10년입니다.
부동산 매수시 나오는 세금은 취득세가 있고 팔 때 나오는 세금은 양도소득세가 있습니다. 이는 매매가에 비례해서 매겨지므로 이것을 줄이는 것이죠.
5000만원 이하면 내가 이득본 것에 15%가 세금이 되지만 5억 초과만 해도 42%가 되므로 거의 반절은 세금으로 내게됩니다. 1주택 비과세, 세금공제를 받을 수 있지만 그것도 조건을 갖추기 힘든 상황이 맞습니다.
아파트 같은 공시지가나 시세가 널리 알려져 있는 매물이 실거래가 신고에서 매우 낮게 거래되었다면 국세청에서 다운계약서 의심정황으로 연락이 올 수 있습니다. 시세대비 적당한 가격으로 거래해야 합니다.
은행에서도 감정평가를 할 때 시세대비 저렴하게 측정하는 경우도 있는데 이 또한 세금이나 공과금을 줄이기 위함입니다. 대부분이 집을 매도하는 집주인이 요구하게 되며 매수자도 취득세를 줄일 수 있므로 혹하게 되기 마련입니다.
다운계약서 공소시효, 처벌, 자진신고, 방법
호갱노노 어플에서의 가격이나 실거래가공시시스템의 상황으로 부동산 매물을 본다면 가격이 꽤나 차이나는 것을 확인할 수 있습니다. 생각보다 많은 물량이 다운계약서 거래를 하고 있는 것이며 어느정도의 차이는 정부도 봐준다고 생각하고 있습니다.
진정한 호가는 근처 부동산에 가거나 네이버부동산에 올라와있는 매물일 가능성이 높습니다. 다운계약서는 들켰다고 해서 무효로 되지는 않고 양도소득세를 따로 내며 취득금액의 5%의 과태료를 내게 됩니다.
또한 세법상 불이익이 또 있는데 거짓 계약서 작성으로 가산세 신고세액의 40%가 붙게 됩니다. 세금의 0.4배를 더 내야 된다는 말이죠. 생각보다 높습니다.
1세대 1주택 비과세인 경우에도 다운,업 계약서를 작성하면 양도소득세를 물게 되므로 주의하시는게 좋겠습니다.
만약 다운, 업계약서를 작성하였는데 자진신고하고 싶다면 국세청 번호로 물건을 대며 연락하면 됩니다. 다운계약서는 적발하기는 쉽지 않아서 자진신고 아니면 걸릴 확률이 낮습니다. 자진신고한다면 과태료는 면제됩니다.
국세상담센터 국세청 운영 : 국번없이 126
부동산계약서 편법, 주의사항, 느낀 점
아주 현저하게 낮은 가격으로 계약하지 않았으면 다운계약서를 잡아내기는 쉽지 않습니다. 시세가 제대로 알려지지 않은 빌라, 오피스텔, 토지, 중고차, 해외수입 물품 등이 그렇습니다.
보통 집주인이 다운계약서를 쓰자고 많이 유혹합니다. 분양권은 대부분 다운계약서로 피를 받고 넘긴다고 보면 되겠습니다. 호갱노노를 보면 최저가의 거래들이 보이는데 생각보다 많은 부분에서 성행하고 있다는 것을 알 수 있습니다.
분양권은 워낙 빈번하다보니 자진신고 기간을 주민센터에서 만들어 놓습니다. 그 기간내에 신고하면 과태료 면제됩니다. 세금폭탄이 두렵다면 자진신고하세요.
상황이 불가항력일 때가 있습니다. 그 때는 자신을 믿고 객관적인 상황을 보고 판단하세요. 부동산 세금과 문제에 대해서는 거래하기 전이나 거래 중에 컨설팅을 한번 받아보는 것을 추천드립니다. 몇천만원, 몇억이 단 한번의 상담으로 절약됩니다.