주택 수가 분양권과 양도세에 미치는 영향
분양권도 주택수에 포함이 됩니다. 그러므로 주택담보대출을 하거나 정부대출을 받을 때 조건이 맞지 않을 수 있습니다. 대출을 받는 범위 자체도 예전에는 분양권 = 1주택으로 보아서 1주택이라면 상관없었지만 2주택이상인 다주택자에겐 대출한도가 줄어들곤 했습니다.
분양권을 바로 샀다가 넘기는 전매도 아직 실거주 2년이 필요하지만 곧 실거주의무가 폐지되면서 다시 살아날 가능성이 높아지고 있습니다.
청약에 당첨된다고 가정하면 계약금 (분양대금의 10%) 넉넉히 15%정도는 가지고 있어야 분양권을 안전하게 얻고 유지할 수 있습니다. 중도금은 무이자로 나오기 때문에 요즘 대출으로 메꾸거나 전세를 줘서 메꿔놔도 상관없습니다.
양도세의 경우도 주택 수가 중요합니다.
재산세와 종부세의 경우에도 물론 다주택자 중과가 있으며 양도세도 1거주1주택이라면 비과세지만 2주택 이상이라면 양도세가 중과됩니다. 여기서 중요한 것은 일시적 2주택은 각 경우에 따라 몇년 안에 팔면 비과세가 된다는 것인데 이것을 잘 이용하셔야 합니다.
일시적 2주택 분양권과 양도세 정리
일시적 2주택은 1주택을 만들기 위한 유예시간을 주고 일정시간 안에 1주택을 팔면 1주택으로 비과세를 유지시켜주는 것입니다.
원래는 신규주택을 취득해서 2년 안에 판다면 양도세를 비과세로 쳐준다는 내용이었는데 3년으로 변경되어서 일시적 2주택을 이용하고 비과세를 되는 수를 이용하는 사람들이 많아졌습니다.
신규주택을 취득할 때의 등기부와 처분했을 때의 등기 등을 증명하면 간단하게 세무서에서 비과세 처리로 신청할 수 있습니다. 3년동안 비과세 혜택을 받을 수 있으므로 1채는 실거주로 운용하고 1채는 투자용으로 3년동안 시세차익을 얻으며 팔아도 되겠습니다.
1세대 2주택이라면 취득세부터 재산세, 양도세까지 달라지지만 일시적 2주택으로 매매시 1주택 요건으로 취득세와 양도세도 세금이 줄어들게 됩니다. 이는 분양권이나 조합입주권도 마찬가지입니다.
결혼으로 인한 2주택이 되는 경우에는 5년으로 기간이 연장됩니다. 다만 기존주택을 1주택 유지를 위해 먼저 파는 경우가 1주택으로 유지됩니다. 조정지역의 경우는 아직 실거주 2년이라면 장벽이 있기 때문에 주택구매는 확실히 때를 기다려야 할 것 같습니다.
일시적 2주택 비과세를 잘 이용해야하는 이유
2주택부터는 실거주가 아닌 투자자산으로서 정부에서도 다주택자 세금을 매김으로서 세부담을 쥐어주고 있습니다. 일시적으로 2주택이 되는 것은 매우 흔한 일입니다. 혼인, 이사, 상속, 노부모 봉양 등 우연찮게 될 수 있으므로 과세에 주의해야합니다.
2주택인 상태로 1주택을 3년 안에 팔지 못하면 재산세, 종합부동산세는 물론 종전주택의 양도세도 비과세를 받지 못하게 됩니다. 2주택에서 3주택으로 간다면 제약은 커지고 비용은 많아집니다.
주택임대사업자라면 사업용주택으로 2주택 이상 넣을 수 있으며 주택수 산정에는 빠지게 됩니다. 대신 세금을 내게 되겠죠.
매년 반기마다 부동산 정책은 계속 바뀌기 때문에 이런 정보도 확인해야하고 주택담보대출도 확인해보며 투자와 실거주를 위한 부동산을 마련해야겠습니다.