상생임대차 임대인이란?
상생임대차 임대인 제도는 임대료를 5%이내로 제한하여 인상한 집주인에게 세금적인 혜택을 주는 제도입니다.
전 정부부터 있던 제도인데 그 때는 조건이 좀 까다로웠습니다. 1거주 1주택인데다가 기준시가 9억원 이하만 가능했었는데 윤 정부가 들어서면서 이 2가지 조건이 모두 삭제되었습니다. 현재 상황과 맞지 않아 당연히 삭제될 것이라 생각했습니다.
실거주요건을 면제시켜주고 양도세를 비과세 해주는 것이라 1세대 1주택이나 일시적 2주택도 가능하게 됩니다.
강남구나 서초구, 용산구 같은 조정지역도 비용에 상관없이 임대료 5%인상안에 동의한다면 비과세요건으로 상생정책의 혜택을 볼 수 있습니다.
까다로운 조건들이 삭제되면서 경직된 현재 부동산 시장을 살리려는 정부의 의지가 좀 보입니다.
상생임대차 임대인조건, 거주기간, 양식
2022년에 개정되면서 나온자료입니다. 2년보유2년 거주여야 상생임대정책으로 양도세 비과세가 되었는데 2024년에는 더 완화될 것으로 생각됩니다.
- 1년6개월 이상 임대료인상률 5%의 주택
- 일시적 2주택부터 적용
- 조정대상지역(강남,서초,용산구) 2년 보유만 해도 가능
- 장기보유특별공제 적용가능 (1주택 12%~80%)
이전 소유자에게 매수한 주택의 경우 임차인을 승계하게 되는데 이는 적용되지 않고 새로 받은 임차인 이후로 1년 6개월 이상 유지하면 신청가능합니다.
양도세 비과세는 요즘 집값이 워낙 비싸다보니까 확실히 메리트있습니다. 나가지 않더라도 장기보유특별공제를 적용하면 거주없이 보유하고 세금없이 주택을 매도할 수 있습니다.
세입자가 계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 산다고 요구해도 상생임대인제도는 적용이 가능하므로 그냥 신청하시면 되겠습니다.
상생계약을 신청하려면 주택을 매도하고 2개월이내에 신청하시면 됩니다. 신청양식은 세무서에 있지만 먼저 참고하고 싶다면 다운로드하시면 됩니다.
[별지 제83호의4서식] 상생임대주택에 대한 특례적용신고서
세무서 가실 때 준비물 : 임대차계약서, 신분증, 양도세신고서, 상생 특례적용신고서
상생임대정책에 대한 생각, 주의사항, 팁
실거주 의무는 생각보다 까다로운 조건입니다. 실거주하려면 주택 값을 전부 감당해야 합니다. 대출을 했더라도 매매대금이니 전세보다 훨씬 많은 금액일테고 돈이 부족해 경매에 넘어갈 수 있습니다.
상생제도를 통해 실거주하지 않고 전세로 내주면 비용부담을 어느정도 줄일 수 있습니다. 조건이 많이 완화되었기 때문에 다주택자, 임대사업자도 언제든 매도 후 부담없이 신청할 수 있습니다. 조정지역이라도 말입니다.
다만 1년6개월이라고 명시했지만 안정적으로 2년동안 임대를 했다는 증거가 있어야 합니다. 직전 임대인과의 보증금,월세가 5%이내로 증가했다는 사실도요.
요즘 분위기는 서울 빼고는 전부 하향세기 때문에 비싸더라도 조정지역에 투자하는 것이 더 안전해보입니다. 작년에 많이 올랐어서 얼마나 빠질지 모르는 상황입니다. 이런 비과세 제도를 잘 이용해서 수익률을 높이는 게 관건입니다.