상가임대차보호법에 의하면
상가임대차보호법은 주택임대차보호법보다는 효력이 약한 편에 속합니다. 금액에 따라 우선변제권이 주어지며 임대법에 충족되지 않으면 내쫒아도 대항할 수 없습니다.
우선 사업자등록을 하고 주소지로 등록해야 상가임대차보호법의 효력을 주장할 수 있으며 계약기간을 1년으로 보며 계약갱신요구를 할 수 있습니다.
또한 보증금이 소액인 임차인에 대해서 최우선변제권을 인정합니다. 서울은 6500만원 이하, 과밀억제권은 5500만원 이하, 광역시는 3800만원 이하입니다. 월세의 경우 100을 곱하여 환산액으로 추정합니다. 10만원 월세라면 1000만원으로 환산됩니다.
주택임대차보호법과 같게 사업자등록을 하여 대항력을 얻게 되면 다음 세입자에 대해서 대항력을 가지게 되며 임차권등기를 통해 나의 보증금을 지키고 다른 곳으로 이사할 수 있습니다.
월세를 세입자가 3번 연체하게 되면 주인은 나가라고 요구할 수 있으며 다른 사람에게 빌려주거나 손상시킨 경우에도 계약을 해지 할 수 있습니다. 월세 3번은 빈번하니 주의해주세요.
상가임대차법의 우선변제권 보장
- 상가건물 인도 + 사업자등록 신청 + 임대차계약서상의 확정일자
상가 임대료 증액 얼마까지 가능한가?
상가임대차보호법에 적용이 된 경우 1년에 5%밖에 임대료를 증액할 수 없습니다. 하지만 임대료 인상은 임대차보호법에 적용되는 것이지 일시적으로 사용하거나 환산보증금이 일정 금액이 넘어가면 적용대상이 아닙니다.
임대료 상한액 적용범위 (환산보증금)
- 서울 : 9억원 이하 보증금일 때 적용
- 과밀억제권, 부산광역시 : 6억 9천만원 이하 보증금일 때 적용
- 광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4천만원 이하 보증금일 때 적용
- 타 지역 : 3억 7천만원 이하 보증금일 때 적용
미등기 건물과 일시적인 사용에는 당연히 보호법이 적용되지 않으므로 임대료를 5%이상 올려도 상관이 없습니다.
임대료 상한을 특약으로 10%이상으로 계약서에 명시해놓아도 이런 터무니없는 조항은 임차인에게 무효이므로 걱정할 것이 없습니다.
모든 계약사항이나 연락한 불리한 사항에 대해서 문자나 카톡으로 남겨놓는 것이 중요하며 이는 나중에 소송으로 가도 중요한 법적증거가 됩니다.
보호법만 적용된다면 법대로 5%로 인상에 갱신요구 신청하시면 되고 10년 동안 할 수 있습니다. 적용되지 않는다면 소송을 하거나 내용증명을 통해 정확한 사실을 보내야할 것입니다. 전문가의 도움이 필요할 수 있으니 어려운 상황이 닥쳤다면 한번 상담 받아보시는 것도 방법입니다.
상가 임대료, 권리금 처리 주의사항
자신이 세입자라면 상가 보호법이 적용되는지 특히 위의 환산보증금 이하인지 잘 확인하고 들어가시고 만약 적용이 된다면 임대료 증액이 5%제한 되었는지 확인하고 납부하는 것이 좋습니다.
월세를 3기 연체할 시 계약이 해지 될 수 있으므로 이 사항 주의하시고 건물의 훼손이나 방해로 장사를 못하게 되었을 때 손해배상청구를 할 수도 있습니다.
또한 권리금은 다음 세입자에게 무조건 받을 수 있게 법이 되어 있으므로 이것을 방해할 시 법에 어긋나므로 내용증명을 보낸 후 증빙자료를 모으고 추후를 대비하시는 것이 좋겠습니다.
가급적 임대인과 임차인은 원만하게 임대료에 대한 처리를 하는 것이 좋으나 코로나나 건물의 특이한 사항, 변수 등으로 어떤 일이 일어날 지 모르니 등기부등본, 건축물대장, 임대계약서, 입지 등을 잘 확인하고 들어가는 것을 추천합니다.